Najveća greška novih sudionika na javnim dražbama nije previsoka ponuda — nego nedostatak temeljite due diligence prije licitacije. Jednom kad pobijedite, povratka nema: jamčevina je položena, ugovor je sklopljen, a sve "neugodne nepoznanice" o nekretnini postaju Vaš problem. Evo pet stvari koje morate provjeriti prije nego što kliknete "potvrdi ponudu".
1. Zemljišnoknjižni izvadak — uvijek najsvježiji
Sud će u objavi staviti izvadak koji je možda mjesec ili dva star. To nije dovoljno. Sami zatražite aktualan izvadak putem e-Građana ili u zemljišnoknjižnom odjelu suda. Cijena je par eura, a vidjet ćete:
- Sve trenutne tereta (hipoteke, založna prava, pravo plodouživanja, stvarne služnosti).
- Postoje li novi upisi nakon objave nadmetanja (npr. nova zabilježba ovrhe od drugog vjerovnika).
- Tko je formalni vlasnik i postoji li više suvlasnika.
- Površinu i opis čestice — provjerite da odgovara onome što vidite na terenu.
Što tražite: pojavljuje li se zabilježba spora (izv. tužba protiv same ovrhe). Ako da — posljedica može biti da Vaš upis vlasništva bude osporen i postupak odgođen mjesecima.
2. Tereti — što se briše, a što ostaje
Kod ovršne dosude vrijedi načelo prvenstva: sav novac od prodaje raspoređuje se vjerovnicima po redu njihovog prvenstva u zemljišnim knjigama, a tereti koji su time namireni — brišu se.
Ali pažnja: ne brišu se sve vrste tereta. Ovo ostaje na nekretnini i nakon dosude:
- Stvarne služnosti (npr. pravo prolaza preko Vaše parcele).
- Pravo plodouživanja upisano prije bilo kojeg založnog prava koje se namiruje.
- Tereti najviše hipoteke uneseni prije zabilježbe ovrhe — ako prodajna cijena nije dovoljna da ih namiri.
Praktično: napravite popis tereta s datumima upisa i sami procijenite što ostaje. Ako niste sigurni, konzultirajte odvjetnika prije licitacije. Cijena pravnog savjeta od 100-200 EUR je trivijalna u odnosu na rizik.
3. Fizički pregled nekretnine
Prema čl. 95. Ovršnog zakona, sudionici imaju pravo razgledati nekretninu u terminima koje sud (ili stečajni upravitelj) odredi. Termin je obično jedan ili dva tjedna prije nadmetanja.
Iskoristite to. Što provjeriti:
- Stanje krova, fasade, instalacija (struja, voda, plin, kanalizacija).
- Vlažne mrlje, naprsline u nosivim zidovima — to su znaci ozbiljnih problema.
- Bespravne dogradnje koje nisu legalizirane (mogu Vam stvoriti probleme s legalizacijom kasnije).
- Postoje li stanari, podstanari, "rodbina vlasnika" koja je faktički u objektu.
- Susjedstvo i pristupne ceste.
Ako sud nije organizirao termin razgledanja, to je crveni alarm. Ne licitirajte na nekretnini koju niste vidjeli iznutra.
4. Tko stanuje u objektu — i kada možete unutra
Ovo je najveći skriveni trošak kupnje na dražbi nekretnine s ljudima u njoj. Iako Vaše vlasništvo postaje pravomoćno odmah po dosudi i upisu, faktičko useljenje često čeka:
- Bivši vlasnik može tražiti rok za iseljenje (do 30 dana od pravomoćnosti rješenja, ili duže ako to opravda).
- Ako odbije iseljenje, morate pokrenuti postupak deložacije — što s odvjetnikom traje 3-12 mjeseci i košta 1.000-3.000 EUR.
- Ako u objektu žive maloljetnici ili osobe pod skrbništvom, deložacija može biti dodatno otežana.
- Postojeći ugovori o najmu sklopljeni prije zabilježbe ovrhe ostaju važeći — naslijedit ćete ih kao novi vlasnik.
Pitajte sud (ili pregledajte spis) jesu li u objektu prijavljeni stanari i postoji li registriran ugovor o najmu. Pri pregledu razgovarajte sa susjedima.
5. Stvarni ukupni trošak
Ponuđena cijena nije ono što ćete platiti. Realni proračun:
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Kupoprodajna cijena (Vaša najviša ponuda) | X EUR |
| Porez na promet nekretnina (3%) — ako kupujete kao pojedinac na sekundarnom tržištu | 0,03 × X |
| Sudska pristojba na zahtjev za dosudu i upis vlasništva | ~30-100 EUR |
| Javnobilježničke pristojbe (ako sklapate ugovor preko notara) | 200-600 EUR |
| Eventualna deložacija (ako objekt nije prazan) | 1.000-3.000 EUR |
| Hitne sanacije utvrđene pri pregledu | varira |
| Energetski certifikat (ako planirate dalje prodavati ili iznajmljivati) | 150-300 EUR |
Postavite svoj maksimum prije licitacije i odbijte aritmetičke trikove "samo još jednu ponudu". Disciplina je u dražbama bitnija od pronicljivosti.
Bonus: praktičan savjet
Vodite tablicu s 3-5 nadmetanja koja pratite svaki dan. Bilježite njihovu početnu cijenu, redni broj dražbe i koliko su vrijeme na portalu. Tako razvijate osjećaj koja vrsta predmeta najčešće prolazi sa samo jednim sudionikom (i na koliko ispod tržišne cijene), a koja privlači desetke licitatora.
Naš servis e-Dražba može Vam u tome pomoći — dnevne obavijesti pokriju cijeli registar, a Vi se možete fokusirati samo na one stavke koje prate Vaše kriterije.